Созаемщик по ипотеке — кто это, права

Введение

Созаемщик по ипотеке — это физическое лицо, которое наряду с основным заемщиком несет солидарную ответственность перед банком за возврат ипотечного долга. Такой созаемщик участвует в кредитной сделке, подписывает договор и берет на себя те же обязательства по выплате кредита, что и главный заемщик. При этом созаемщик должен соответствовать требованиям финансовой организации и предоставить все необходимые документы.

Банк предлагает заемщику привлечь созаемщиков в нескольких ситуациях: когда доход основного заемщика недостаточен для одобрения желаемой суммы кредита, когда требуется повысить шансы на получение ипотеки на более выгодных условиях или когда приобретается жилье в совместную собственность. Наличие созаемщика позволяет увеличить максимальный размер ипотечного кредита и получить более низкую процентную ставку.

Чаще всего созаемщиками становятся близкие родственники: супруги, родители, дети, братья и сестры. При этом важно понимать, что созаемщик не просто помогает оформить ипотеку, но и берет на себя серьезные финансовые обязательства на многие годы.

Кто может быть созаемщиком

Созаемщиком может быть любой дееспособный гражданин РФ, отвечающий требованиям банка. Основные требования к созаемщикам обычно включают:

• Возраст от 21 до 65-70 лет на момент погашения кредита

• Стабильный официальный доход, который можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или иными документами

• Хорошая кредитная история

• Постоянная регистрация на территории России

• Российское гражданство (в некоторых банках допускается иностранное)

• Трудовой стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы

В кредитном договоре может быть несколько созаемщиков — закон не ограничивает их количество. Например, при покупке семейной недвижимости созаемщиками могут быть оба супруга, а также их родители или другие близкие родственники.

Важно отметить, что при оформлении ипотеки с супругом второй автоматически становится созаемщиком, даже если не указан в договоре. Это связано с тем, что согласно Семейному кодексу РФ, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Права и обязанности созаемщика

Созаемщик имеет как определенные права, так и серьезные обязанности перед банком. Важно знать и учитывать их, прежде чем стать созаемщиком.

Обязанности созаемщика:

• Нести солидарную ответственность за погашение кредита — если основной заемщик перестанет платить, все обязательства по выплате долга переходят к созаемщику

• Вносить платежи по ипотеке в случае неплатежеспособности основного заемщика

• Предоставить согласие на обработку персональных данных

• Информировать банк об изменении места работы, уровня дохода и других существенных обстоятельствах

• Страховать свою жизнь и здоровье (если это предусмотрено условиями договора)

Права созаемщика:

• Получить долю в приобретаемой недвижимости (если это оговорено в соглашении о взаимных обязательствах)

• Получить налоговый вычет пропорционально своей доле в недвижимости

• Требовать перерасчета платежей при изменении условий кредитования

• Написать заявление на выход из ипотечного договора при соблюдении определенных условий

• Участвовать в принятии решений, касающихся изменения условий кредитного договора

Важно понимать, что по умолчанию собственником недвижимости является титульный заемщик, а созаемщик не может им стать без дополнительных соглашений. Однако закон не запрещает оформить равные права на собственность или выделить доли в ней — это можно прописать в соглашении о взаимных обязательствах.

Таким образом, созаемщик по ипотеке несет такие же долговые обязательства перед банком, как и основной заемщик, и это важно учитывать, принимая решение о своем участии в кредитной сделке.

Как созаемщик влияет на условия ипотеки

Наличие созаемщика существенно влияет на условия ипотечного кредитования. Вот основные преимущества привлечения созаемщика при оформлении ипотеки:

• Увеличение максимально возможной суммы кредита за счет учета общего дохода всех участников сделки

• Повышение шансов на одобрение заявки на ипотеку, даже если основной заемщик имеет недостаточный доход

• Возможности получить более низкую процентную ставку и более выгодные условия по кредиту

• Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку на длительный срок

• Снижение финансовой нагрузки на каждого из участников кредитной сделки

Например, семейная пара с общим доходом 120 000 рублей может взять ипотеку примерно на 5-6 миллионов рублей. Но если к ним присоединятся родители в качестве созаемщиков с дополнительным доходом в 80 000 рублей, то сумму кредита можно увеличить до 8-9 миллионов, что позволит купить квартиру большей площади или в более престижном районе.

При этом банки учитывают не только доход, но и кредитную историю всех созаемщиков. Если у кого-то из них есть проблемы с выплатами по другим кредитам, это может негативно повлиять на решение банка или привести к повышению процентной ставки.

Стоит отметить, что созаемщик влияет не только на сумму и ставку по кредиту, но и на дополнительные условия. Например, некоторые банки предлагают льготные программы ипотечного кредитования для молодых семей или семей с детьми, и наличие созаемщика-супруга может открыть доступ к таким программам.

Чем созаемщик отличается от поручителя

Хотя термины созаемщик и поручитель часто используются в контексте ипотечного кредитования, между ними существуют принципиальные различия:

Созаемщик:

• Является полноправной стороной кредитного договора

• Несет солидарную ответственность за весь долг

• Его доход учитывается при расчете максимальной суммы кредита

• Может стать совладельцем приобретаемой недвижимости

• Получает право на налоговый вычет (при наличии доли в собственности)

• Кредитная история формируется так же, как у основного заемщика

Поручитель:

• Не является стороной кредитного договора, а заключает отдельный договор поручительства

• Его доход обычно не учитывается при расчете суммы кредита

• Не имеет прав на приобретаемую недвижимость

• Не может получить налоговый вычет

• Банк обращается к нему только в случае, если основной заемщик не выполняет обязательства

• Информация об ипотечном кредите, в котором вы выступаете созаёмщиком, отражается в вашей кредитной истории сразу же, вне зависимости от того, допускает ли основной заёмщик просрочки по платежам. 

Важно знать, что если созаёмщик или поручитель откажутся или не смогут выплачивать кредит, банк вправе взыскать долг через суд — дело даже может дойти до продажи их собственного имущества с торгов.

При выборе между статусами созаемщика и поручителя следует учитывать, что поручитель несет меньше рисков, но и получает меньше выгод. Если вы хотите помочь близкому человеку купить жилье, но не планируете становиться собственником, роль поручителя может быть более подходящей.

Как выйти из ипотеки в качестве созаемщика

Выход из ипотечного договора в качестве созаемщика — процедура сложная, но возможная при определенных условиях. Существует несколько законных способов перестать быть созаемщиком:

При расторжении брака:

Если вы стали созаемщиком как супруг основного заемщика, после расторжения брака можно выйти из договора. Для этого бывшим супругам нужно написать заявление и приложить подтверждающие документы — брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда. Банк рассмотрит заявление и может освободить бывшего супруга от обязательств, если основной заемщик способен самостоятельно обслуживать долг.

Рефинансирование кредита:

Созаемщик может инициировать рефинансирование ипотечного кредита в новом банке на имя только основного заемщика. Этот способ работает, если за прошедшее время финансовое положение основного заемщика улучшилось и он теперь соответствует всем требованиям банка самостоятельно.

Например, у Надежды за 5 лет карьера пошла в гору и ее официальный доход вырос в 2,5 раза, поэтому банк без проблем согласовал индивидуальную ответственность по кредитному договору.

Продажа недвижимости и досрочное погашение:

Если все участники сделки согласны, можно продать ипотечную недвижимость и полностью погасить долг. После этого кредитный договор прекращается, и все созаемщики освобождаются от обязательств.

Замена созаемщика:

В некоторых случаях возможна замена созаемщика на другого человека. Для этого потребуется согласие банка и проверка нового созаемщика на соответствие всем требованиям. Эта процедура по сути является новой сделкой и требует оформления нового кредитного договора.

Важно понимать, что решение об освобождении созаемщика от обязательств всегда остается за банком. Финансовые организации неохотно идут на уменьшение числа ответственных лиц, особенно если это может увеличить риски невозврата кредита.

Советы для будущих созаемщиков

Прежде чем стать созаемщиком по ипотеке, внимательно взвесьте все за и против. Вот несколько рекомендаций, которые помогут принять обдуманное решение:

• Тщательно оцените свои финансовые возможности на весь срок кредита — ипотека оформляется на долгие годы, и ваше материальное положение может измениться

• Оформите письменное соглашение с основным заемщиком о взаимных обязательствах, правах на недвижимость и порядке внесения платежей

• Если вы вступаете в ипотеку с супругом, рассмотрите возможность заключения брачного договора, регулирующего права на недвижимость при расторжении брака

• Подтвердите доход максимально возможной суммой — это повысит шансы на получение выгодных условий

• Проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки — при необходимости исправьте ошибки или погасите имеющиеся задолженности

• Оформите страхование жизни и трудоспособности — это не только снизит процентную ставку, но и защитит вас и других участников кредитной сделки

• Внимательно изучите все пункты кредитного договора, обращая особое внимание на условия досрочного погашения и возможность выхода из договора

• Заранее обсудите с основным заемщиком все возможные сценарии, включая потерю работы, снижение дохода или расторжение брака

• Получите юридическую консультацию перед подписанием договора, особенно если речь идет о крупной сумме и длительном сроке кредита

Помните, что созаемщик несет полную ответственность за выплату ипотечного долга. Конечно, если заемщик в какой-то момент не сможет вносить платежи – это придется делать вам. Поэтому важно тщательно оценить свои финансовые возможности и риски перед принятием такого серьезного решения.